前回紹介した大家検定ですが、詳しく説明します。
まず大家検定２級なのですが、賃貸管理運営の知識や技術を学ぶべます。満室経営のための方法、何かトラブルのあった時の対処法、そして税務知識が２級で学ぶことのできる内容です。
そして１級ですが土地活用、不動産投資のことについて学ぶことが出来ます。
不動産投資について詳しくというだけでなく、これからのライフプランを実現するための物件をどのような感じで購入していくのが良いのかといった投資スタイルも学ぶこともできます。
この資格の最上級というのはマスターという資格です。
このマスターでは不動産運用に関する専門的な知識、技能を学ぶことのできる資格になっています。
そしてこのマスター資格をとるとJ-RECから賃貸経営コンサルティング技能士の資格が与えられることになっています。
そして認定講座も開くことが出来るようになるのもよいですよね。今までの教わる立場から教える立場になれるのです。
大家検定を受ける方法ですが、認定講座の開講されている講座に通うことで資格取得できたり、検定試験を受けることで資格を取得する方法とがあります。できれば認定講座を受講された方がよりわかりやすく学ぶことが出来るのではないでしょうか。
検定試験なのですが、今では全国の認定パソコンスクールで受験することができるようになったようです。
ちなみに自分の都合のよい時に受験できるというのがうれしいですね。
マンション経営をするときだけでなく、何かを始めるときには資格があると便利ですよね。
マンションを経営ならこの資格が必要という資格はありませんが、世の中にはいろいろな資格があります。
もっていると便利な資格、役立つ資格というのもありますので色々資格を取ってみるのもよいかもしれませんね。
そこで面白い資格を見つけました。
それは大家検定です。
一般財団法人日本不動産コミュニティという団体が作った資格で、大家だけでなく不動産業者にとっても仕事に活かせる資格となっています。
大家検定の内容ですが、始めての不動産投資から税金対策、土地活用コンサルといった不動産運用に関する実用的な知識を学ぶことのできる資格です。
今までマンション経営に役立つ資格といえば、宅建がありましたよね。
ただ宅建はあまり不動産投資に役立つような知識というのはあまりなく、実務的ではない資格でした。
ですがこの大家検定というのは実務的な知識に特化している資格なので、きっとこの資格を取ることでマンション経営に役立てる知識を得ることが出来ると思います。
マンション経営を始めてする人など、わからないことだらけで何から勉強したらよいかわからないことと思いますが、そういったときまずこの資格と取ってみるというのはどうでしょうか。
マンション経営に必要なこと、勉強したらよいことがわかると思います。また資格をとることで自分の自信にもつながりますよね。
マンションで賃貸住まいをする学生の特徴を知っておきましょう。
マンションに住む学生の特徴とは、大学を卒業すると同時に退去してしまうことです。
中には社会人になってからも同じマンションに住み続ける学生もいるでしょうが、それはそのマンションが通勤に便利な地域にある場合。
学生向けマンションというと多くが大学の近く（学生街）にあるもので、通勤の便が良いとはいえないでしょう。
ただ、大学の学年が入れ替わるのと同じように、学生向けマンションの入居者も年度代わりの時期には入れ替わると考えられます。
人気のあるマンションであれば、それほどの空き室リスクを被ることなく、次の入居者を得られるでしょう。
ただし、人気のあるマンションであればです。
学生にとってのマンションの人気ポイントとは、家賃・大学までの交通・設備等。
また意外と盲点となっているのが、アルバイト先までの交通です。
大学生ともなればほとんどの学生がアルバイトをします。
アルバイトも大学のように、場合によっては大学以上に頻繁に通うことになり、また勤務時間によって暗い時間の帰りになることも考えられるため、大学よりもバイト先に近いマンションを選ぶ学生もいるほどです。
バイト先を居酒屋やファーストフード店と仮定すると、それらの店が多いのは駅前など。
ですから、マンションも駅に近いところが魅力的となるわけですね。
以上を踏まえると、学生向けマンションの経営は、成功と失敗の差の激しい経営と考えられるのではないでしょうか。
マンション経営者の中には、ご自分がお住まいの地域とは遠く離れた地方のマンションを経営している方もいらっしゃいます。
それが何故かと言うと、その地域の地価や需要の関係で利益が得られると見越したため。
経営中の管理については、ほとんどが管理会社への委託です。
・・・と、実際に地方のマンションを経営している方は確かにいらっしゃるのですが、マンション経営どころか不動産投資を初めてとする方が、お住まいではない地域のマンションを経営するのは到底勧められたことではありません。
まず第一に、管理を管理会社へ委託するとはいっても、マンションは経営者自身の所有物なのですから、直接チェックできないようではいけないという点があります。
そして第二に、マンションのある地域の特性を知らないこと。これが特に重要です。
たとえば、関西在住の方が北海道のマンションを経営しようとするとしましょう。
北海道は海側山側限らず豪雪地帯です。
雪が降り、また積もるとマンションには何が必要になるのか、あまり雪が積もることのない関西にお住まいの方は理解しているでしょうか。
気候の違いは、マンションの設備などにも影響します。
屋根の造り、窓や壁の断熱、地面から玄関までの高さ、建物全体の強度、融雪・除雪、除雪後の雪の置き場所を考慮した駐車場の広さ、などなど。
雪ひとつとっても様々なことを考えなくてはなりません。
それら全てを把握できているでしょうか。
また、交通網の発達した都会とそうではない地方というだけでも、駐車場に関して考えが異なります。
車所有が当たり前で駐車場にお金を払うなんて考えのない地域で、まさか駐車料金を取ろうものなら笑いものです。
実際にそこに住んでいた経験があるというなら話は別ですが、不動産投資未経験者が余所のマンションを経営しようとするのは、自ら破産の道を突き進むようなもの。
余所のマンション経営で成功している方々は、まず地元の不動産で投資して経験を積まれているはずです。
不動産を取得するためにはほとんどの方がローンを利用することになるかと思います。
マイホームを購入・新築するためには住宅ローンを利用しますよね。
マンション経営だって同じことです。
土地にマンションを建設するにも、既に建てられている投資用マンションを購入するにも、まとまったお金が必要になるのでやはりローンは利用せざるを得ません。
しかし、どうやらここ数年、マンション経営者のローン利用が難しくなっているようですね。
ある程度の自己資金を貯めて、購入したいマンションを探し出し、いざ購入しようと思ったのにローンが利用できず夢は儚く散ってしまう・・・なんてことも少なくないのだとか。
何故ローンが利用できないのかというと、ローン審査に受からないためです。
では何故審査に受からないのかというと・・・
皆さんの記憶にも新しいアメリカのサブプライム問題。
これを受けたためか、金融機関のローン審査が厳しくなっているのです。
同じ失敗を起こしてしまわないよう、金融機関も慎重になっているのでしょうね。
実際に不動産市場は悪化したままですし、致し方ないことではあります。
特にローン審査が厳しいのは、投資用マンションが中古の場合。
多くのサラリーマンがマンション経営を考えて中古不動産を購入しようとしているというのに、肝心のローンがままならないため人気どおりの盛況さはなかなか生じないようです。
ではどうすればローン審査は通るのでしょうか？
ひとつは自己資金が充分にあること。
少なくとも諸費用分と投資用マンションの1割程度は必要です。
それから、収支が充分に見込めること。
さらに、いざというとき担保になることです。
・・・考えてみれば簡単なことのはずなのですが、これさえも難しい世の中となってきているということにもなるでしょう。
マンション経営が投資として人気高くなったのは、今に始まったことではありません。
何年も前から注目を集めており、それが現在にまで続いているのです。
マンション経営が人気を博すようになった頃は、投資家が所有するための投資用マンションがどんどんと乱立したものです。
しかし、どんなにマンションが多くてもそこに入居する人がいなくては投資になりません。
そのため、一時期はマンションが過度に供給されているというアンバランスなことになっていました。
現在ではその傾向は落ち着いているようで、マンション経営の人気だけが変わらず博し続けていますね。
その一方で、マンション経営を勧める過剰な勧誘が問題にもなっていますが・・・
さて、マンション経営で気を付けたいことがあります。
マンションを経営するにあたって、建物や入居者の管理は欠かせないものですね。
中でも、建物のほどよい管理は入居者募集の第一歩でもあります。
管理のひとつである設備状態、皆さんはどの程度整えているでしょうか。
思い付く限り余すことなく充実させているのでしょうか？
それとも必要最低限に留めているのでしょうか？
設備を充実させればさせるほどその状態維持に費用がかかりますし、それは家賃が高くなることにも通じ、結果入居希望者が少なくなるということも考えられます。
しかし、希望の設備がなければ入居したいと考える人が少なくなるので、これも同じこと。
ではどちらを取れば良いのか・・・
アドバイスですが、マンション経営では女性思考の設備が良いと言われているのをご存知でしょうか？
男性はマンションに設備の充実よりも家賃の安さを重視しますが、女性は設備の充実度を重視します。
とはいえ男性だってある程度の設備は重視しますし、女性はセキュリティ等の点で設備を疎かにするわけにはいきません。
どちらかというと、やはり設備が充実している方が入居者が集まり易いのです。
上記に挙げたセキュリティに関しては、どんどん物騒になってきている世の中ですから、男女関係なく重視すべき点でもあります。
もし経営しているマンションをリフォームする機会がありましたら、女性の視点に立って設備を整えると良いでしょう。
土地活用の方法としてマンションを建築し、経営していこうと考えている方に、お勧めしたいマンションがあります。
それは、複合施設型賃貸マンションの経営。
2階から上階は賃貸マンションですが、一階部分だけコンビニエンスストアだとか美容室といった店舗になっている建物がありますよね。
こういった形の賃貸マンションにはいくつかの利点があるので、経営の上でもお得になるのです。
一階部分が店舗、または事務所になっていると、第一に収益アップになります。
また、店舗だとマンションの居住者にとっては利便性が増しますので、入居者も集まりやすくなります。
いくつか考えられる店舗の中でも、特にコンビニエンスストアになっていれば効果的ですね。
こういった複合施設型賃貸マンションを経営する人の多くは、これらのような効果ももちろん期待してのことですが、それ以上に重要な利点もあります。
複合施設型賃貸マンションだと、実は税金対策にもなることをご存知でしょうか。
どんな商品にでも課せられている消費税というものがありますね。
消費税はその名のとおり消費する物に対して課せられている税金であり、何でもかんでも課せられているわけではありません。
土地や家賃などは“消費する物”とは見なされないので、これらには消費税はかからないのです。
しかし、居住物件の家賃には消費税はかかりませんが、店舗や事務所の家賃には消費税はかかります。
というのも、店舗等の場合は課税売上と見なされるため。
複合施設型賃貸マンションの経営はこの課税売上を得るためでもあるのですね。
ちなみに、課税売上は自動販売機や駐車場経営からでも得られます。
保有している土地の広さに余裕があるなら、これらも同時に行うと税金対策の効果も上がるでしょう。
マンション経営は安定した収入を得られるとして人気の不動産投資です。
しかし、新築でどんなに設備の整ったマンションを購入したとしても、時の流れにだけは逆らえないもの。
経営しながらもリフォームをしたり設備を最新のものに取り換えたりを繰り返しても、築年数だけは確実に積み重なっていきます。
すると、安定した収入であるはずの家賃は徐々に下げていくことにはならないのでしょうか。
結論から先に言うと、古いからといって必ずしも家賃を安くしなくてはならないとは限りません。
さすがに設備などを購入当時のままにしていては、それこそ性能が落ちたり等の不便が生じるので、入居者を呼び寄せるためにもその点はしっかりと整えなくてはなりません。
しかし、築年数の古さを感じさせないようリフォームや最新設備の導入などに気を配っていれば、新築とほど変わらない家賃でも入居者は集まります。
これはほんの一例ですが、ご参考までに。
20年前に建てられたとあるマンションは、新築当時の相場も関係して6万円程度の家賃でした。
しかし、経営者が怠ることなく管理し、メンテナンスも定期的に欠かさず行っていたため家賃は下がるどころか上がり続け、現在はなんと8万円以上の家賃のマンションとなっています。
築20年を超えているマンションですが、周囲の新築マンションは家賃10万円。
その差もあって、空き室が出たとしてもすぐに借り手がつくようです。
・・・このように、新築当時より家賃があがり、それでも借り手が後を絶たないマンションは珍しくありません。
特に都心ともなると、学生や単身社会人が多いので需要も高くなっています。
管理とメンテナンス、それと立地も良ければ、築年数に合わせて家賃を下げる必要はないのですね。
マンション経営をすると安定収入を得られるという利点を前回はお話ししましたが、マンション経営の利点はもちろんそれだけではありません。
マンション経営の大きな利点は、むしろこちらのほうかもしれませんね。
・・・そう、節税対策です。
マンション経営に関する税金といえば固定資産税と所得税。
それらのそれぞれに対しどう対策となるのか、以下に説明いたしましょう。
【固定資産税】
土地に対する固定資産税は、敷地が1戸あたり200平方メートル以下である場合、小規模住宅用地と見なされ、6分の1の課税標準額となる評価軽減が適用されます。
ただ、これは建物が住宅の場合であり、商業ビルなどは適用対象外となっていますが。
また、建物に対する固定資産税は、3階建て以上かつ耐火・準耐火が施されている新築住宅なら最初5年の間は税額が半額になります。
もし非耐火であっても3年間は半額です。
【所得税】
建物建築費や建物減価償却費は必要経費として見なされます。
それも、長期間に渡って分割することが可能です。
また、損益上赤字でなければ、保険料や借入利息なども必要経費とできるのです。
以上のようなメリットから言えるのは、マンション経営をお勧めしたいのは、特に今現在土地活用に悩んでいる方です。
更地と比べると、マンションを建てて経営することは非常にメリットが大きいです。
土地やマンションは財産のひとつですから、財産を守るためにもマンション経営を考慮してみてはいかがでしょうか？
マンション経営とはマンションのオーナー・・・つまるところ大家さんになるということですが、経営者になるという意味だけでなく、一種の投資を行うという意味でもあります。
まぁ、マンション経営に限ったことではありませんが、何かを経営するということは幾分かの収益を期待して行うということですからね。
ただ、マンション（賃貸）の経営の場合、マンションには不動産価格という変動するものが利益に関わってきますし、入居者から家賃収入を得られるよう空き室にしておかない努力も必要です。
そういったギャンブル的な要素も加わってくるため、マンション経営は不動産投資の方法のひとつに数えられているのですね。
とはいえ、上記の説明だけでは誤解が生じそうなので、改めて述べさせていただきましょう。
マンション経営を始めとした不動産投資は、決してギャンブルではありません。
特に、マンションを経営するということはそこに入居する人の生活を預かるということにもなるので、軽い気持ちでは行えないことなのです。
ですが、それでさえマンション経営は志す人が多いだけあって、いくつかの魅力的なメリットがあります。
そのうちのひとつが、安定した収入を得られるということ。
安定した収入とは家賃収入です。
家賃は毎月支払われるものですからね。
特別滞納されない限り・・・また滞納する人がいたとしても、その他の入居者のことを考えると、ある程度の収入は得られると考えられます。
マンション経営による家賃収入は、副収入がほしいサラリーマンの強い味方となりますし、また老後の収入のためにもマンション経営は非常に魅力的です。